|
唐山市住房和城乡建设局
关于对《唐山市商品房预售资金监管办法修订草案（征求意见稿）》公开征求意见的通知
为进一步加强商品房预售资金监管工作，维护商品房交易双方合法权益，结合我市实际，我局对原《唐山市商品房预售资金监管办法》（唐政发〔2015〕37号）进行了修改完善，并起草了《唐山市商品房预售资金监管办法修订草案（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见。您可通过以下途径和方式提出反馈意见：
（一）通过信函方式将意见寄至：唐山市路北区北新东道31号唐山市住房和城乡建设局501房间，并请在信封上注明“《预售资金监管办法》征求意见”字样。
（二）通过电子邮件方式将意见发送至：[email protected]
意见反馈截止时间为2020年12月23日。
附：
唐山市商品房预售资金监管办法修订草案 （征求意见稿）
第一条 为促进房地产市场健康发展，维护商品房交易双方的合法权益，规范商品房预售资金的监督管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《唐山市房地产交易管理条例》等相关法律法规，结合实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内申请商品房预售许可的项目，其预售资金的收存、支出、使用及其监督管理适用本办法。
本办法所称商品房预售资金，是指购房人支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的购房款。
第三条 唐山市住房和城乡建设局是商品房预售资金监管的行政部门，负责全市商品房预售资金监管工作监督和指导，并负责路南区、路北区的商品房预售资金监督管理工作；其它县（市）、区住房和城乡建设部门是当地商品房预售资金监管的行政部门，负责管辖区域内的商品房预售资金监督管理工作。
市、县（市）、区住房和城乡建设行政部门确定的商品房预售资金监管机构（以下简称监管机构）具体负责商品房预售资金监管的日常工作。
中国人民银行唐山市中心支行（以下简称人行唐山市中心支行）负责监督管理商业银行办理商品房预售资金监管专用账户(以下简称监管账户)开立、变更和撤销业务。
中国银行保险监督管理委员会唐山监管分局（以下简称唐山银保监分局）负责开展指导、监督商品房预售资金监管等相关行业监管工作。
商业银行负责对监管账户收支情况的日常监管。
第四条 全市应用商品房预售资金监管系统对商品房预售资金实施网络化管理。
第五条 房地产开发企业申请商品房预售许可前，应选择商业银行（以下简称监管银行）按照中国人民银行开立专用账户的相关规定，开立商品房预售资金监管账户,并按照一次商品房预售许可申请对应一个账户的原则，由监管机构、监管银行、房地产开发企业三方签订商品房预售资金监管协议，逐步推行协议电子化和电子签章。
预售资金监管协议示范文本由唐山市住房和城乡建设局、人行唐山市中心支行、唐山银保监分局共同制定。
第六条 商品房预售所得款项，应全部存入专用账户，由监管机构对重点监管额度部分实行重点监管，优先保障工程建设。
重点监管额度是指预售项目所需的建筑施工、设备安装、材料购置、配套建设等相关建设费用总额。
重点监管额度标准由市、县（市）、区住房和城乡建设部门组织相关专业机构结合行政区域、建筑结构、用途等因素综合测定，并定期调整公布。
采用装配式建筑技术且建筑单体预制装配率达到50%以上或者采用被动式超低能耗建筑技术建造的商品房项目，其项目预售资金重点监管额度降低20%。
第七条 商品房预售资金监管期限自核发商品房预售许可证开始，至办理房屋所有权首次登记后止。
采用被动式超低能耗建筑技术建造的商品房项目,在重点监管资金中留存5%，在房屋竣工交付满两年后，解除监管。
第八条 房地产开发企业申请办理商品房预售许可时，应在预售方案中明确预售资金监管方案，并提交预售资金监管协议。商品房预售资金监管方案应包括以下内容：
（一）当事人的名称、地址；
（二）监管项目的名称、坐落位置；
（三）监管账户名称、账号；
（四）监管项目范围；
（五）项目重点监管资金使用计划和额度；
（六）商品房预售资金的收存、支出、使用方式；
（七）违约责任；
（八）争议解决方式；
（九）其他需要说明的情况。
第九条 住房和城乡建设行政部门应在商品房预售许可证上注明商品房预售资金监管机构、监管银行、监管账户和账号。
预售商品房买卖合同中应包括商品房预售资金监管机构、监管银行、监管账户和账号事项。
第十条 房地产开发企业应将商品房预售资金监管相关规定告知购房人，并在销售现场显著位置公示预售资金监管协议。
第十一条 房地产开发企业不得直接收存房价款。购房人应当按照与房地产开发企业约定的付款时间，通过商业银行网点柜台或者POS机将全部购房款或者首付款存入监管账户，存入后方可打印商品房买卖合同；购房人贷款的，放款机构应当将购房贷款直接存入监管账户。
第十二条 每笔预售资金进入监管账户并完成对应商品房买卖合同登记备案后，房地产开发企业可以通过监管系 统申请提取重点监管资金以外的资金，优先用于项目工程有关建设。
第十三条 重点监管资金以工程建设进度作为编制依据，每笔资金分节点按比例提取。
第十四条 重点监管资金提取节点及比例分别为：
（一）监管项目工程建成层数达到规划设计层数四分之一申请用款的，提取数额不超过重点监管额度总额的25%；
（二）监管项目建成层数达到规划设计层数三分之一申请用款的，提取数额累计不超过重点监管额度总额的35%;
（三）监管项目建成层数达到规划设计总层数的一半申请用款的，提取数额累计不超过重点监管额度总额的60%;
（四）监管项目建成层数达到规划设计总层数四分之三申请用款的，提取数额累计不超过重点监管额度总额的70%；
（五）监管项目结构封顶申请用款的，提取数额累计不超过重点监管额度总额的80%;
（六）监管项目在质量监管机构监督下通过六方主体（建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、图审机构）验收后申请用款的，提取数额累计不超过重点监管额度总额的90%；
（七）监管项目通过工程竣工验收备案后申请用款的，提取数额累计不超过重点监管额度总额的95%;
（八）除被动式超低能耗商品房项目外，监管项目办理房屋所有权首次登记后，全额提取剩余的重点监管资金。
采用被动式超低能耗建筑技术建造的商品房项目，在房屋竣工交付满两年后，以套为单位全额提取留存的重点监管资金。
第十五条 房地产开发企业申请确认重点监管资金提取节点，应向监管机构提交申请，并按节点分别提供以下材料：
（一）建成层数达到规划设计总层数四分之一的, 提交建设、施工、监理单位三方出具工程进度证明和不拖欠工程款、农民工工资证明文件；
（二）建成层数达到规划设计总层数三分之一的, 提交建设、施工、监理单位三方出具工程进度证明和不拖欠工程款、农民工工资证明文件；
（三）建成层数达到规划设计总层数的一半，提交建设、施工、监理单位三方出具工程进度证明和不拖欠工程款、农民工工资证明文件；
（四）建成层数达到规划设计总层数四分之三的, 提交建设、施工、监理单位三方出具工程进度证明和不拖欠工程款、农民工工资证明文件；
（五）主体结构封顶，提交勘察、设计、施工、监理单位出具的主体结构分部工程验收记录和不拖欠工程款、农民工工资证明文件；
（六）在质量监管机构监督下通过六方主体验收，提交建设、施工、勘察、设计、监理、图审机构等单位出具的建设工程竣工验收报告和不拖欠工程款、农民工工资证明文件；
（七）工程竣工验收备案，提交建设工程竣工验收备案表；
（八）房屋所有权首次登记，提交首期住宅专项维修资金缴存证明和房屋所有权首次登记证明。
采用被动式超低能耗建筑技术建造的商品房项目，提交满两年的房屋交付确认单。
第十六条 监管机构应当自受理申请之日起2个工作日内进行审核，并完成工程形象进度的现场查勘，符合办理条件的，通过监管系统出具重点监管资金提取节点电子确认书，并将相关电子信息推送给监管银行；不符合条件的，出具不予确认通知书。
第十七条 预售监管资金提取实行网上自动拨付。房地产开发企业申请提取重点监管资金以外的资金时，监管银行可通过监管系统直接实时拨付每笔资金；房地产开发企业申请提取重点监管资金时，监管银行应当依据监管机构出具的重点监管资金提取节点电子确认书和推送的相关电子信息，通过监管系统实时拨付每笔资金。
第十八条 监管银行应当按照商品房预售资金监管协议约定的时间和方式，将监管账户内的相关信息汇总后，提供给监管机构。
第十九条 预售项目需变更监管银行的，应由房地产开发企业和监管银行先向住房和城乡建设行政部门提出申请。变更期间，住房和城乡建设行政部门暂停该项目网上签约。
项目暂停网上签约后，房地产开发企业应与原监管银行解除监管协议，重新选定监管银行，开立新监管账户，签订预售资金监管协议；项目已销售的，还应向全部购房人及购房贷款银行告知监管银行变更情况，并将原监管账户内资金全部转入新开立的监管账户，撤销原监管账户。上述事项办理完成后，房地产开发企业应持以下材料到住房和城乡建设行政部门办理变更手续，住房和城乡建设行政部门恢复该项目网上签约：
（一）变更监管银行申请；
（二）解除监管协议；
（三）新签订的监管协议；
（四）已告知购房人监管银行变更情况的证明材料；
（五）已告知购房贷款银行监管银行变更情况的证明材料；
（六）新监管银行出具的资金转入新监管账户的证明材料；
（七）原监管银行出具的原监管账户撤销的证明材料；
（八）住房和城乡建设行政部门要求的其他材料。
第二十条 预售资金监管期间，发生房地产开发企业名称变更、项目转让等情形的，房地产开发企业需办理预售资金监管相关变更手续。
第二十一条 房地产开发企业与购房人解除商品房买卖合同的，由房地产开发企业与购房人共同向监管机构提出退款申请，再凭监管机构通过监管系统出具的退款电子确认书和推送给监管银行的相关电子信息，向监管银行办理结算退款手续，合同剩余房价款应当自办理退款手续后2个工作日内退还购房人。
第二十二条 房地产开发企业办理房屋所有权首次登记（被动式超低能耗商品房还需竣工交付满两年）后，应当书面告知监管机构。监管机构于2个工作日内核实相关情况，经核实，情况属实的撤销对监管账户的监管，并通过监管系统通知监管银行终止对监管账户的监管。
第二十三条 监管机构应每年将监管银行履行协助监管协议情况、商品房预售资金监管协议履行情况及房地产开发企业预售资金使用情况通报住房和城乡建设行政部门和同级人民银行。
第二十四条 有关部门对商品房预售资金监管账户进行冻结和扣划的，监管银行有义务证明商品房预售资金及监管账户的性质，并及时书面告知监管机构。
第二十五条 违反本办法第十一条规定，房地产开发企业在监管账户外收取房价款、或者以收取其他款项为名变相收取房价款的，不予网签合同，由县级以上人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，停止销售活动，并处监管账户外已收取房价款百分之一以上百分之三以下的罚款；逾期不改正继续违法销售，情节严重的，处监管账户外已收取房款百分之五以上百分之十以下的罚款，并暂停该房地产开发企业在本市全部房地产开发项目的网上签约，将其违法违规行为予以公示，记入河北省房地产企业严重失信名单（“黑名单”）。
未将住房公积金贷款存入监管账户的，由住房公积金管理部门责令限期改正，并依法处理；未将商业贷款存入监管账户的，由唐山银保监分局责令限期改正，并依法处理，情节严重的，自发现之日起，三年内不得开展新的商品房预售资金监管业务。
第二十六条 有下列情形之一的，住房和城乡建设行政部门应书面通知监管银行暂停拨付监管账户内的全部商品房预售资金，并启动应急措施，协调相关部门监督监管账户内资金的使用：
（一）房地产开发企业存在拖欠工程款、农民工工资情况；
（二）房地产开发企业存在严重违法违规行为，影响工程建设的；
（三）预售项目存在严重质量问题或发生质量事故的；
（四）预售项目未按期交付或存在不能按期交付风险的；
（五）其他违反商品房预售资金监管的行为。
第二十七条 勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业违规使用商品房预售资金的，由住房和城乡建设行政部门依法依规将其违规行为记入企业诚信档案，并依法对相关责任单位和责任人予以处理。
第二十八条 监管银行有下列情形之一的，人行唐山市中心支行、唐山银保监分局发现的，由人行唐山市中心支行、唐山银保监分局做相应处理；住房和城乡建设行政部门发现的，通报人行唐山市中心支行、唐山银保监分局做相应处理；情节严重的，自发现之日起，不得开展新的商品房预售资金监管业务。
（一）未按规定审核用款申请，拨付预售资金的；
（二）发现房地产开发企业存在违规收存预售资金行为，未及时报送住房和城乡建设行政部门的；
（三）未按预售资金监管系统数据接口规范传输数据的；
（四）违反账户管理规定的行为；
（五）其他违反预售资金监管规定的行为。
第二十九条 商品房预售资金监管的行政部门、监管机构和工作人员以及监管银行工作人员在预售资金监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的，由有关部门依法依纪追究责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十条 本办法自印发之日起施行，有效期五年。《唐山市商品房预售资金监管办法》（唐政发〔2015〕37号）同时废止。
来源：中国唐山 | 
