十年没有关注唐山，今天看来，唐山动作是很大的。
唐山城市太小了，主城区辖区和廊坊基本差不多，人口也只有一百万，刚刚有了二环，而唐山三环修建需要唐山城区人口超过三百万。
路南区、路北区、高新区、开平区、丰南区组成唐山主城区，开平区打造东湖景观区，与南湖一道，成为唐山主城区之绿肺。
最近两天我正在考察开平区，重点考察东湖建设情况和三千亩花卉园。开平原来也是工业重镇，距离我认为的唐山市中心建设北路，只有6公里。
开平区久未开发项目比较多，据说，大房企来唐山区域发展，必须带动一个久未开发项目，一起激活。
其他各区远离唐山主城区，唐山陡河水库区域栗园镇称之为唐山北湖。昨天我们看了栗园镇的新约克小镇，因为位于唐山陡河水库边上，与市区距离20公里，房价在5000左右。
唐山主城区北侧的远洋城
开平，现任市委书记打造的新中心，拟建东湖风景区，与唐山南湖风景区连接成绿色景观带，南湖太大了，28平方公里等于西湖的四个。唐山必将成为花园城市。当地朋友念念不忘建设南湖的赵勇书记，更期望王浩书记重现赵勇书记的辉煌。对唐山崛起最具贡献的张和书记却被遗忘。
东湖花卉市场对面正打造一个3000亩的凤凰花海，算是东湖的一部分。
2008年的时候，我们负责开发销售的唐山第一高楼盘梧桐大道项目，高层单价8000元，洋房单价12000-13000元，商铺单价12000元。目前正在卖最后一期，售价18000元。
古冶丰润距离唐山主城区太远，需要唐山修建三环连接。但是，唐山没有人口流入，唐山本应该是纯刚需市场。当然唐山的房价，也特别符合纯刚需市场的高度。经过一轮炒作后，唐山最高房价也就是20000元，一般15000元。
而未来城市发展方向的开平区，距离路南区最近的滨河项目高层8000元，一般位置在售项目不过7000元，开平房价与玉田还有巨大差距。
唐山市区并没有什么特点，真正经济发达是在各个县，唐山基本没有流动人口，只是一个刚需城市，刚需城市是没有炒房价值的，如果不是这一轮炒房团，那么也是十年不涨。特别类似的就是浙江省一些城市，十二年不涨价。
01 唐山市开平区楼盘考察情况
水山樾城
二次开盘高层8000元/平（28层）小高层8800元/平（18层）
02 唐山市开平区楼盘考察情况
名仕雅居
单价7000元，电商4万抵6万
首次开盘，一梯三户。
容积率2.0
楼间距60米
总高18层
03 唐山市开平区楼盘考察情况
新约克小镇
5000均价，位于唐山陡河水库边上，与市区距离20公里。
04 唐山市丰润区楼盘考察情况
碧桂园-凤凰城（唐山北部生态新城）
11号楼毛坯房
价格6500-6700元
05 唐山市丰润区楼盘考察情况
金科-集美郡（唐山北部生态新城）
105平米三居和122平米三居
两居入市量非常少
价格7100-7200元，毛坯房，没有电商
有轨电车今年计划施工
旁边有七个地块待拍
半年卖700多套
06 唐山市丰润区楼盘考察情况
凤凰首府（丰润城区）
高层价格9000元精装修，洋房12300元
一梯一户
07 唐山市丰润区楼盘考察情况
碧桂园-珑悦东方（丰润城区）
价格待定
08 唐山市丰润区楼盘考察情况
万润城（丰润城区）
洋房8300-8400，高层7000多，毛坯准现房
09 唐山市丰润区楼盘考察情况
中建府（丰润城区）
中建府，二居(88㎡),三居(110㎡),三居(125㎡)，毛坯交房，暂无价格
由中建二局中建地产开发，百万平米社区
1、唐山市，能源重化工与钢铁基地，中国工业摇篮，限制产能要求最严厉；2、对京津两地雾霾贡献度第一位，唐山市工业污染之烈，主要与能源钢铁产业为主有关；3、唐山钢铁业主要在北三县市（迁安遵化迁西），农业时代的贫困山区，铁矿著名；
4、作为转型最早也最具优势的能源型城市，中国曹妃甸原为拟议中的第四个综合配套改革试验区（深圳浦东滨海之后），北方航运中心，但并未落实；
5、唐山作为兵家必争之地，与河北文化并不同源，属于南北交融地区，多朝代属于北国不属于中原，缺乏固有文化，也不僵化；
6、传统产业发展受限，唐山经济转型压力最大，但是限制产能并非去除钢铁能源建材陶瓷等国计民生重点产业产能，基建大发展的时代，上述产业还有发展空间； 7、传统产业粗放不精，新兴产业重视不足，此乃唐山发展大忌，优势强势转变最艰难，却只是观念问题，有发展空间，也有发展财力支撑； 8、由于发展受限，河北第一经济强市的唐山在河北的重要性日益下降，商贸物流等第三产业无法得到巨大提升； 9、唐山城区过于狭小，只有路南路北两区才能算作唐山主城区，其他区域不受中心城区辐射，主城区人口不足； 10、唐山缺乏流动人口支持，包括唐山各县人口，不把进入唐山主城区发展为荣，关键在于京津石的巨大虹吸效应； 11、路南路北区1976年大地震受灾严重，加采煤塌陷影响，虽然建设成三倍于西湖的唐山南湖，唐山人心理阴影仍在； 12、玉田优势，在于与蓟州宝坻接壤，唐山西部最近距离京津两市辖区，且蓟州宝坻蓝印时代玉田人在蓟州买房很多，蓟州房价最高20000，紧邻的玉田县城房价仅仅4000，引来北京炒房团； 13、炒作京唐高铁带来的北京人置业玉田唐山，是去年环京廊坊保定限购，雄安与环雄限购之后，环京地区销售公司行为； 14、唐山玉田房价一轮高峰，与全国其他三四线城市一波涨幅同步，2018年是否能支撑尚有疑问； 15、环京七环地区基本稳定15000的情况下，环京八环蓟州宝坻、环京九环玉田、环京十环唐山如何？疑问； 16、天津没有外溢人口的实力与动力，蓟州宝坻只能依靠蓝印户口才有优势，与廊坊保定张家口怀来七环区域争夺北京外溢人口是不存在的； 17、北京人口产业外溢，不能依靠高铁通勤，必须考虑自驾里程，唐山最西侧的玉田，距离副中心90公里，已经不具备北京工作人员通勤资格； 18、唐山其他各区县，与环京环津均无关联，只能依靠自身发展，满足本县区农村人口婚房需求为出发点； 19、旅游业不支持房地产市场，唐山旅游业只能是京津短途自驾游为主，并无发展旅游房地产的任何空间； 20、雄安之后，滨海曹妃甸发展受到压制，前景不明，曹妃甸新区不适合任何形式的房地产投资。环京、近沪、临深必须树立五年价值最大化的理念。
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