正常逻辑时常被颠覆，在京津冀大限购氛围下不限购的唐山楼市，2017年被投资者看作一条投资的大阳线，蜂拥而至狂热“压房”，这一场各方疯狂押宝的剧目，现在正演变成投资者、开发商、政府部门都难以承受和破解的冲突。（原标题：一场奋不顾身的“压房”游戏 唐山楼市数百投资者被套调查）
隆冬季节，位于唐山丰南新区国丰大街与铁西路十字西北角的惠丰尚景地产项目，在凛冽的寒风中一片死寂，并未因数百位业主的维权施压和逐级信访而换来开工建设的希望，他们“压房”以期投资增值的愿望在寒风中飘零。 2017年2月份，在北京工作的李女士，轻信代销人员8月份就能网签的口头承诺，草率与开发商唐山铭仟房地产开发有限公司签订了10万元的认购协议，现在换来的却是一纸空文。 她说：“今年初，销售人员在北京推介该项目已取得四个证，7月份就能开工建设并取得预售许可证，8月份就能网签，所以我签订了认购协议并缴费，后来才发现项目只有土地证，开发商唐山铭仟房地产开发有限公司（以下简称“铭仟地产”）并不是土地摘牌人，（据查证唐山开成房地产开发有限公司下称开成地产，为土地摘牌者，铭仟地产与其存在项目股权并购纠纷）。” “数百位购房者想退款，开发商一直拖延推诿，政府部门不予受理，法院不予立案，后来丰南区经侦大队迫于压力才出面解决，也只退了部分首付款，电商费等其他款项一概不予受理。”另一位有同样遭遇的购房者毛先生说。 与他们同为受害者的数百位购房者，多来自北京及周边地区限购政策影响下的外溢投资群体，他们与铭仟地产签订有《“惠丰尚景”项目压房认购协议》、《内部认购意向书》两个版本，交纳费用从10万元订金到数十万元首付款不等，另有不少购房者是加价从先前认购者或者中介手中购买。 也就是这些具有投资、投机意味的认购协议，让他们的维权之路变得异常艰难。 丰南区国土资源分局工作人员接受中国房地产报记者采访时表示：“土地是通过摘牌获得的，但不是铭仟地产，而是开成地产，其他审批情况不清楚。” 丰南区住建局则表示：“该项目确实存在非法销售的情况，但是未取得规划和建设许可证等审批文件，不属于住建局监管范围，购房者已举报至丰南区公安局经侦大队。” 丰南区公安局经侦大队相关负责人明确表示拒绝接受采访。据接近丰南区公安局经侦大队的消息人士透露：“目前经经侦大队协调，已退还270位购房者的购房款，至于其余电商费用会协助解决，加价购房费用，不予受理。” 铭仟地产则深藏不露，中国房地产报记者几经努力未能与该公司取得联系，据留守项目工地的工作人员介绍，项目将于明年3月份启动。在多数购房者看来，这是铭仟公司多次延期后的又一次托辞。 土地摘牌者开成地产面对中国房地产报记者采访，明确表示无可奉告。 纸上房屋 房地产投资抄底，选取价格洼地，是多数投资者的不二法则。铭仟地产与购房者签订的认购协议正是放大了这一投资痛点，极大地迎合了投资者的心理。 据受访业主追述，2017年1月起，多数购房者陆续在铭仟地产设在唐山、北京通州等地的销售点，以支付认购订金或首付款等形式签署认购协议。 李女士说：“购房者依协议约定通过债权转让方式获得购房预约预售资格或依开发商要求直接交首付款认购。存在三种协议，分别是内部认购协议、内部压房认购协议、首付款认购协议，约定于2017年7月签订商品房预售合同。” 从购房者提供的《压房认购协议》、《内部认购意向书》中显示，具体支付认购定金形式：10万元定金+以电商形式支付的6万抵10万房款的购房预付款，或30%首付款+以电商形式支付的7万抵10万房款的购房预付款，存在其他金额电商，部分业主有金额不等的加价。分别与开发商签订了“认购协议”，并盖有铭仟公司公章，却无签名。 其中，《压房认购协议》中付款方式约定：“自签订本压房协议起，允许客户2017年8月30日前（预售许可证办理下来时）对所压房屋免费更名一次，如2017年7月份时（即预售许可证下来可网签时）所压该房产未出售给第三人，此压房款项如数退还，并向乙方支付1万元作为所压该房款项的利息，该套房源原路退回甲方另行销售，或按甲方规定支付首付款或全款，并与甲方签订《商品房买卖合同》，按揭客户按银行要求备齐按揭所需相关资料。” 《内部认购意向书》则约定，乙方同意在签订本协议的同时，向甲方支付（不少于10万元的定金，不足者在3日内补齐，）否则此房源按客户自动退房处理，甲方有权开封此房号另行处理，此房一经封房不退不换不更名。 中国房地产报记者注意到，有购房者缴纳了20余万元的购房款签署内部认购协议，该套房总价70余万元，相当于交纳了30%的首付款。 当时，唐山楼市受舆论裹挟和中介代销机构推波助澜的升值预期渲染，加之该项目30万-40万元超低总价带来的升值预期诱惑，让众多购房者趋之若鹜，选择性忽略了这些协议背后潜藏的风险。但是购房投资者更倾向于认为开发商纯属诈骗，政府职能部门监管缺位。 黄粱一梦 “当时，该项目工作人员及销售人员承诺，项目已取得五证中的四证，并将在2017年7月份取得销售预售证。认购协议中对建房时间和客户办理贷款时间给出了明确规定并规定了违约处理，同时在协议中明确暗示了开工时间，并且多次口头承诺将在8月份前进行网签。”李女士说。 岂料，“铭仟地产一再违背协议意志与约定，以各种理由无限期推后开工时间、取得预售证时间及网签时间，对1000余名认购人严重违约。”她说。 在与部分1月份签署压房协议的购房者约定期满（6月30日前办理好预售许可证）后，铭仟地产因无法取得预售许可证，并与各业主签订商品房预售合同。 在部分业主的质询下，5月份铭仟公司发出《承诺书》、《合同证明书》通知业主“签订商品房预售合同的条件不成熟，签订日期顺延至条件成熟后。若不同意预约合同约定的签定商品房预售合同的时间变更，开发商返还认购定金10万元并依预约合同约定支付1万元利息或已付房款的20%进行补偿。另6万元电商为中介收取的费用，开发商负责协助返还。” 大部分业主则是后续签署的认购协议，在约定的2017年7月份，他们没有收到任何通知网签或其它关于此房产的信息。购房者被告知网签要延迟到10月。 一再地拖延网签时间，引起了部分购房者的警觉，他们到惠丰尚景项目地查看，才发现工地并未动工，在与开发商项目工作人员质询时他们发现，土地证所有权属于开成地产。唐山铭仟房地产开发有限公司与开成房地产开发有限公司存在土地产权纠纷。 8月31日，开成地产及其控股股东北京开成汇昌投资有限公司（以下简称“开成汇昌投资”）联合发表声明：开成公司是丰南区劳动技校地块(惠丰尚景地皮)的唯一权利人，从未发生任何改变，劳动技校地块及其房地产开发经营项目，与唐山铭仟房地产开发有限公司无关。 “在得知此事后，几百名受害业主与铭仟地产沟通无果，之后铭仟地产办公地点人去楼空，老板失联，仅仅留下客服电话，承诺将退还所谓房款定金或首付款，团购费等其它费用概不退还。并将责任推诿给与其合作的销售公司。”李女士说。 期间有部分业主得到了开发商返还的10万元定金，其余大部分购房者至今未得到任何返还。 经多次与开发商协商未果，业主被迫以多种方式进行维权。 2017年8月1日，购房者以王X巧为代表向丰南区信访局上访，丰南区信访办告知应以诉讼方式解决纠纷，并出具《不予受理告知书》。 购房者遂向丰南区人民法院申请立案，法院不予立案并拒绝出具不予立案裁定。业主被迫逐级上访至唐山市信访局、河北省信访局。 2017年11月21日，业主代表至河北省信访局上访申诉，未给出明确处理方案。 在业主多方求助无果情况下，只得请求公安局协助解决。“2017年11月25日(周六)，由唐山市丰南区公安局经侦队一田姓队长以丰南区代表的身份承诺，在接下来的2个工日内核实电商提交资料，并在5个工作日内完成电商退款。但在要求业主填写的电商核实资料上，保护甲方权益，给乙方退回无效回执。该代表在处理此事件期间，未着工作制服，在非办公地点、非办公时间办公。”一位业主代表说。 截至12月3日，也就是田姓代表承诺的第7个工作日，没有进行任何退款。对此丰南区公安局经侦大队并未回应中国房地产报记者的采访，解决前景不明。 权属争议 中国房地产报记者通过调查发现，导致惠丰尚景项目迟迟不能动工背后缘由，是铭仟公司与开成公司之间各执一词的股权纠纷。 12月11日，中国房地产报记者在项目地看到，项目场地内有两处临建项目办公场所，一处标为铭仟地产，另一处标为开成地产。 铭仟地产办公室门前，张贴有落款日期为7月28日的《声明》称，铭仟公司于2013年与北京开成汇昌签署股权转让协议，收购名下全资子公司开成地产，且对开成地产土地所有权拥有相应行使权。2016年3月15日，开成地产即已确认铭仟地产为该项目的合作方，达成共同开发项目共识，由我公司对项目地行使开发权利，进行勘探、围挡临建等工作，但因开成地产法人频繁变更，负责人频繁调换，以及与唐山市丰南区惠宇文化旅游投资管理有限公司的关联关系，迟迟未能配合办理相关手续，目前尚在商谈办理开发推进事宜。 对于铭仟地产的声明，开成公司并不认同，并于8月30日发出声明就双方间股权合作情况予以辩解。 据业主提供的一份北京开成汇昌和开成地产分别签章的共同《声明》文件赘述称，2012年6月7日开成地产公开竞拍获得惠丰尚景项目地块，并于8月17日，缴付土地出让金1.5297亿元，2013年缴付土地契税611.88万元后，取得《国有土地使用证》，编号丰国用（2013）第2199号。开成地产是该地块唯一权利人，从未发生变更，该地块与铭仟地产无关。 对于双方股权转让一事，该声明表示，曾经唯一股权转让，开成地产股东北京开成汇昌与铭仟地产于2013年9月29日签订《股权转让协议》约定在2013年10月4日前，铭仟公司支付700万元定金，逾期超过5日开成汇昌有权解除《股权转让协议》，截至当年10月31日，铭仟公司分文未付。 当年11月1日，开成汇昌与开成地产共同向铭仟地产发出《解约通知》，解除《股权转让协议》。当日，铭仟地产支付定金700万元，此700万元为铭仟地产就上述项目地块股权转让合作所支付的全部费用。 此后，铭仟公司请求继续履行已经被解除的《股权转让协议》，开成汇昌与开成地产未予接受。 至此，“曾经唯一的股权转让协议，铭仟公司根本未履约，涉及金额2亿元的合作，铭仟公司在承诺签约即付定金的情况下，一直拖延付款，而且是不足5%的项目定金。” 在此之后，直至2017年7月26日铭仟公司多次报价，开成汇昌与开成地产均未接受。 至于惠丰尚景项目，“属于铭仟公司恶意虚构、非法强占、非法销售，因为开成公司从未委托拖任何人就劳动技校地块申报任何房地产项目。铭仟公司进入上述地块既无土地权属方同意，也无任何审批文件。铭仟公司非开发主体，其委托中介机构销售惠丰尚景属于非法销售”。 此外，该《声明书》特别申明的是：“铭仟地产妄图以700万元违约定金为据，而主张享有市值3亿元的土地及其项目权益行为于理不容、于情不容，开成汇昌与开成公司近2亿元的实际投入，方彰显劳动技校地块及项目权属的合法性、正当性、唯一性。” 实时状况，开成汇昌与开成公司已向丰南区住建局、唐山市行政执法局递交举报材料，举报铭仟公司非法预售和无审批的情况下施工临时建筑，请求查处。 并于2017年7月26日后，双方再无任何人员来往，亦无任何合作事宜的沟通和达成合作事宜。 据工商登记资料显示，铭仟地产注册于2013年，注册地唐山，注册资本2000万元，企业原法人为梁树奎，于2016年变更为刘艳玲，股东为自然人股东梁树奎出资1100万元、刘艳玲900万元，变更后刘艳玲出资2000万元。 开成地产注册于2012年，注册地唐山，注册资本1000万元，企业原法人代表为曹雄，股东为法人股东北京市开成汇昌投资有限公司。 北京开成汇昌注册于2012年，注册地北京，注册资金1亿元，法人为倪佳，企业股东为自然人股东。 由此可见，铭仟地产与开成地产之间的股权合作并未有实际的变更，至于双方之间的纠纷，购房者认为多是祸起萧墙，内部协商未能合拍所致。 土地有恙 惠丰尚景项目的土地纠纷问题至此远未结束，公开出让地块还涉嫌征地补偿不到位情况。 2016年3月15日，在一份开成地产给唐山市国土资源局丰南分局的《宗地闲置原因说明》中更是提及，该块面积67984.7平方米的土地，在开成地产摘牌后，与铭仟地产研究决定共同开发后，并委托专业人士对土地进行勘探及前期准备。2015年初，合作方铭仟地产在勘验该地块时，当地白石庄村民提出其中约39亩土地政府并未补偿，导致施工未能进行。 2015年4月16日，白石庄村民强行扣留了铭仟公司施工车辆，并为此出具了《村委会证明》，开成地产才发现丰南区政府在土地出让前未对白石庄村民的39亩土地进行补偿，导致村民阻挠施工。
在丰南国土分局欲按土地闲置两年收回的政策执行时，开成地产提出“项目用地在一级土地开发之前，应完成相关征用补偿等事宜，项目用地大道三通一平，据此方能进行土地招拍挂程序，但结合我公司竞拍所得土地状况，显然是丰南区政府在土地征用、补偿及收储的工作中存在纰漏，为此我公司多次找到相关部门反映情况，但至今未予解决，项目土地闲置均是白石庄村民阻挠所致。贵局在有关报纸上公告欲以闲置两年以上收回该地块，显然与事实不符、于（与）法律相悖……” 围绕丰南区劳动技校的百亩地块的地产开发及非法销售闹剧，至此已有粗浅的逻辑原因。在这背后却是众多投资者疯狂涌入唐山市掀起的抢购潮中，所碰到的一块暗礁而已。 “两害相权取其轻，两利相权取其重”。媒体对投资客在唐山房地产市场的“踩雷”事件已有广泛关注，褒贬各异。从惠丰尚景项目购房者的遭遇，及维权路径不难看出，多方交织的利益角力和压力传导的逻辑链条，无疑给盲目的购房投资者以更多的警示。
被严格限制炒作北京概念后的北三县房价暴跌，未来该何去何从？企创网 昨天16:48 企创网：北三县一词大多指的是廊坊市北三县。它包括廊坊市的三河市、大厂回族自治县以及香河县，总面积1277平方千米，人口111.3万（2010年）。这三个县市行政上隶属河北廊坊市，却在北京和天津的包围之中，成为河北省乃至整个中华人民共和国行政等级最高、面积最大、人口最多的省级区划间飞地。 北三县的发展史，几乎就是北漂几代人的“血泪史”。由于北京房价的迅速攀升，达到绝大多数北漂人群跳起来都摸不到边的程度以后。伴随着开发商和中介的一再营销宣传，人们渐渐发现，在北京以东几十公里外，有一处属于河北省的飞地，房价相比相邻的北京城东不知低了多少倍。人们纷纷抢购，或为了自住，或为了投资，或为了投机。 最高时，北三县的房子一度曾被炒作至三万左右的均价。要知道，当时同为一线城市的广州均价，也不过就是这个水平。难道仅仅就凭借着“我靠北京”这一概念，就能够将一处毫无经济基础、产业支撑、医疗教育配置的河北飞地房价，凭空炒上青天？ 但这一切的黄粱美梦，都伴随着北京前所未有的严格限购政策，戛然而止。我们以两个比较具有代表性的小区为例： 鸿坤·原乡溪谷：由于开发商急于回笼工程款，这里正在按照首付款的比例实行打折优惠。即新一期住宅高层预售价为16000元/平方米，最低首付比例为4成，折扣为92折，每提高一成首付，折扣增加两个点，全款最高打8折，即售价12800元/平方米。 孔雀城：实行双十二“5万抵10万”、砸金蛋送家电的优惠，均价在16000左右，20%首付+三年分五次还清的30%的借款，另外50%则在三年社保缴纳完毕后采用银行贷款方式付清。要知道，该小区6月初，发商称预售价在18000元/平方米左右，并且还需捆绑购买车位，使得均价达到约23000元/平方米。 曾经繁荣无比的北三县，大街小巷四处都是西装革履的房产销售人员和中介人员的县城。由于房子卖不出去，早已今非昔比： 根据燕郊一位市场人士统计，5月份燕郊置业顾问在职人数约为1.15万，链家房产销售为1500人，兴达系列销售为4000人，顺心置地销售为3000人，福成系列销售为2000人，其他中介销售为1000人。而现在，链家销售为700多人，兴达系列销售为1000多人，顺心置地为1000多人，福成系列为几百人。而现如今，这些中介机构的整体离职率超过60%。 曾几何时，北三县当地的居民，是决然不敢想象他们能够买得起自己县城的房子的。按照当地极低的收入水平，如果夫妻两人不是都从事房产销售和房产中介的话，超越强二线城市、逼近一线城市的高房价，是他们眼中的噩梦。而如今，几乎被腰斩的县城房价，反倒给了他们刚需或改善购房的机会。 毫无疑问，县城居民被帝都投资客“降维打击”了。他们拿着北京的收入水平，来到县城买房，帮助了县城地价完成了一次次的跨越式增长。但是他们要么只会晚上才来睡觉，要么根本就是闲置或出租等着下一波房价高潮来临时抛出套利。 没有人关心这样的操作模式，对于北三县原本就脆弱而落后的经济产业结构将造成怎样更近一步的伤害。他们眼里心里念念不忘的都是北京，而北三县，只不过是跳板，而且是他们自己都有些看不起的跳板：如果有钱，谁会放着北京的房子不买，跑到这种地方买房。 在这样的全城投机炒房心理下，调控政策一出，自然是众人做鸟兽散：跑得快的，本金基本还是能够回来大半的。如果当时没忍心割肉，在三万左右的最高位买入北三县的房子，现在几乎是已被腰斩。现在再让他们割肉，是断断不能接受的。只有打碎牙齿混血吞，咬牙坚持到政策放宽，再赶紧抛售套现。 然而，大量使用了超高杠杆的投资客，几个月时间对于他们的资金链而言都将是生死考验。就更不必说，这次史无前例的严格调控，为期一年后竟然仍旧毫无松动的迹象。投机者们，已经撑不住了。 历史不断用近乎是“血”的教训告诉我们一个真理：只有城市本身经济实力足够强劲，且长期健康稳定发展，才有可能保证在不管怎样的经济形势和监管措施之下，房价依旧坚挺。因为，这样的房产背后，是物有所值。 而一有一丝一毫的风吹草动，房价即遭遇滑铁卢和过山车的城市，势必是“金玉其外败絮其中”的，本身经济乏善可陈，只能通过“拉大旗”的方式炒作概念，趁机钻营。而没有人知道，下一波大浪来临时，谁会被拍死在沙滩上。 这就好比，牛市的时候，无论多糟糕的企业，股票也会跟风上涨；而只有熊市来临，市场进入冬天的时候，你才能够看到，哪些企业是货真价实的好股票。只有这样的股票拿在手里，才是好资产，才能让人吃得饱，睡得香。
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